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前10個月房地產開發投 資同比增9.7% 商品房成交麵積連降
作者:  來源: https://www.tjconcerthall.cn/hydt/n749.html   發布時間:2018-11-17

        在房價企穩並且部分城市略有下跌的關口。大部分購房者處於持幣觀望的態度。對於房價的未來走勢,或許並不像大多數人認為的可能會暴跌。很有可能是一線城市不會再上漲了,二線城市或許會出現新一波的漲價潮。三四線城市的房價或許會進入下行區間,而小縣城的房價或因為人口淨流出或者沒有產業支撐會出現暴跌的現象。

        為什麽說目前的一線城市缺乏上漲動力了呢?這主要還是目前的一線城市高房價對人口的擠出效應。目前一線城市的房價已經讓年輕人一輩子隻能望房興歎了。居者無房,對於中國人來說也就沒有了希望。所以逃離一線城市的現象就開始了大麵積的爆發。2015年是個最重要的節點。在這之前,一線城市是人口流入最多的城市,北京在2010年到2014年之間更是流入了兩百多萬人口。其他的一線城市也流入了一百多萬的人口。也就是說人口的流入導致了房價的持續高速上漲。可是這個趨勢本身在2015年戛然而止。因為高房價已經讓年輕人沒有希望了,可是高房價帶來了的高租價依然讓城市打工者倍感壓力。大家不但買不起房子了,而且也租不起房子了。那麽隻能選擇在遠郊租房子,然後就是在衛星城,而後就是離開。人在離開的同時,企業也因為用人成本的原因選擇離開一線城市。小米不是已經開始搬往武漢了嗎?不是小米不想留在北京,而是企業成本的因素導致小米繼華為和中興之後也選擇離開一線城市。人走了,企業走了,那麽房價上漲的動力又何在呢?

        對於目前的房價,有個很好的衡量指標那就廣義貨幣。從1990年廣義貨幣的總量增加了一百倍,相對應的北京的房價也跟著漲了一百倍。也就是說其實房價上漲得益於貨幣超發。不是房價實實在在的上漲了,而是大家手裏的錢都不值錢了,所以才導致了房價隨著貨幣水池裏的水水漲船高。樓價就像水裏的船,而這個水就是廣義貨幣存量。隻要廣義貨幣還在上漲那麽接下來房價就會接著上漲。隻是AG手机版發現目前的中國經濟增速在下行,也意味著廣義貨幣增長的速度在下行。不過這不代表廣義貨幣不再增加了,而是不再那麽快的增加了。所以整天盼著房價暴跌的小夥伴可以洗洗睡了。中國的房價依托於龐大的剛需根本不存在暴跌的可能性。加之目前的中國投資渠道匱乏,實體經濟萎靡不振。貨幣存量持續上升。隻有房地產這一個吸金池,所以房價短期看不到暴跌的跡象。截止2016年底,中國的廣義貨幣存量已經達到了155萬億。依據現在貨幣增加速度。以及大家對經濟發展的預期,估計在十年後中國的廣義貨幣還會翻倍達到近300萬億的規模。如果屆時中國還沒有很好的投資渠道,製造業還是目前不死不活的狀態的話,房價還是會翻倍的。隻是下一輪的房價上漲很可能會著落在二線城市身上。

       為什麽說二線城市會承接接下來房價上漲的大棒呢?還是人口。人口的流向決定了一個地方的經濟活力,也決定了一個城市的房價。大家選擇逃離一線城市以後是不會回到老家小縣城去安居樂業的。城市的擠出效應擠出的是無法在一線城市立足的年輕人,不過這部分人在二線城市卻是有足夠的能力發揮場地的。加之目前幾個二線城市依托於全國的經濟發展,也建立起了很不錯的基礎設施和城市經濟。AG手机版中西部城市群中。表現亮眼的城市有鄭州,武漢,西安和重慶。這幾個地方不僅僅是一般的省會城市,同時周圍還有一個規劃中的城市群,有一定的產業基礎。同時也是中國高鐵網的重要節點。依托於以往的城市基礎。再加上外圍已經存在的衛星城。類似於鄭州的富士康更是有解決了幾十萬人的就業的富士康等等優點。被一線城市擠出的年輕人的理想落戶地點就是這些經濟發展前景看好的二線城市。這也是二線城市房價在未來會繼續漲下去的主要原因,人口流入,經濟向好等利好因素同時存在的情況下自然房價也會跟著繼續上漲。

       至於三四線以及小縣城AG手机版本期就不再討論了。一個沒有產業支撐的地方每年人口都屬於淨流出的地方怎麽可能房價會一直漲下去呢?甚至於一些小縣城三五年的房地產開發的麵積加總已經可以住得下全縣的城市人口了,哪裏會有上漲的空間呢?小縣城的房價不過是風口下的豬,飛起來的原因並不是豬長翅膀會飛了,而是台風來了把豬吹起來了。等到人口紅利消失,這些地方的必然是房價的持續下挫,隻是目前大家讓表麵現象迷住了雙眼而已。